Kiralanan yerde kiracının talebi üzerine tadilat yapıldığında kira bedelinin tekrar belirlenmesi gerekir mi?

2886 sayılı Kanuna göre kiralamak üzere ihalesi yapılan ve sözleşmesi imzalanan taşınmaz için sözleşmede tadilat yapılacağına ve tadilat sonrası belirlenecek tutar üzerinden kirada artış yapılacağına ilişkin hüküm var ise yapılabilir. İdarece yapılacak tadilatın da yine aynı şekilde sözleşmede belirtilmesi gerekir eğer sözleşmede belirtilmemiş ise idarenin yani kiraya verenin yaptığı masrafları masrafların niteliğine göre değerlendirmek ve ona göre kiracıdan istemek gerekir. 

Nitekim Yargıtay kararına göre (Yargıtay6. Hukuk Dairesi E 2010/5769K. 2010/11476K. T. 25.10.2010) taraflar arasında yapılan masrafların kim tarafından karşılanacağına ilişkin bir sözleşme yoksa kiracı tarafından yapılan faydalı masraflar örneğin; kiralanan taşınmazın yalıtımının yapılması veya onarım, tamirat gibi faydalı masraflar sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği her zaman taşınmazın maliklerinden/kiraya verenden istenebilir. Ancak kiracı tarafından yapılan küçük tamiratlar (örneğin; bozulan basit kapı kilidinin yaptırılması, akıtan musluğun contasının değiştirilmesi veya kırılan camın yaptırılması v.b. gibi küçük çaplı tamiratlar) kiracıya ait kabul edilir. Bu masrafların kiracı tarafından karşılanması gerekir. Bunun yanında kiracı tarafından yapılan lüks masraflar (altın başlıklı musluk, taşlı kapı kolu,ortalamanın çok üstünde en lüks sınıf fayans v.b. gibi) sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde kiraya verenden istenemez. Bu lüks masrafların taşınmaza zarar verilmeden sökülüp alınabilmesi mümkün ise kiracı tarafından sökülüp alınabilir. Sökülüp alınması mümkün değil ise yapılmış olan lüks masraflar kiracı üzerinde kalır.

Konu ile ilgili Yargıtay Kararı;

T.C.Yargıtay6. Hukuk Dairesi E 2010/5769K. 2010/11476K. T. 25.10.2010

“Davacı vekili, 01.01.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın davalı M…A…’a kiralandığını, kira sözleşmesi gereği aylık kira bedelinin 1.300 USD olarak belirlendiğini her yıl Ocak ayının ilk günü T.C. Merkez Bankası tarafından ilan edilen ABD doları efektif satış kuru üzerinden Türk lirasına çevrilerek ödenmesinin kararlaştırıldığını, davalı kiracının sözleşmenin ilk ayı2004 yılı Ocak ayı kira parasını davacı alacaklıya peşin olarak ödendiğini, 2004 yılı Şubat ayı dahil olmak üzere dava tarihine kadar kira bedelinin ödenmediğini, davalı kiracının 2004 yılı Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ve 2005 yılı Ocak, Şubat, Mart ve Nisan kira borcunun ödenmemesi üzerine bu aylara ait toplam 18.200 USD kira alacağı ödenmesi için BK’nın 260. Maddesi uyarınca noter ihtarı gönderildiğini, gönderilen ihtara rağmen kira paralarının ödenmediğini bildirerek kira sözleşmesinin feshi ile davalının tahliyesine ve 25.240.800.000 TL birikmiş kira alacağının temerrüt faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, dava konusu binanın tarihi eser vasfında eski ve yıkılmaya yüz tutmuş bir halde iken, taraflar arasında yapılan noter sözleşmesi ile, inşaat onarım işleri karşılığında 10 yıllığına kiraya verildiğini, binanın kullanılabilir hale getirilmesi için masraf yaptığını anıtlar kurulundan, izin alarak binanın yıkım işleri yapıldığını, yeni bir bina inşaatı tamamlandığını, bina ile ilgili yapılan harcamaların esaslı inşaat olduğunu belirterek on yıllık kira bedeline karşılık sayılmasına karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, davalı kiracının 10 yıllık kira bedeli kadar binaya harcama yaptığından davanın reddine karar verilmiştir

Davaya dayanarak yapılan ve hükme esas alınan 01.01.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu kira sözleşmesine göre kira bedeli her ayın 2. Günü T.C. Merkez Bankası efektif satış kuru olarak ait olduğu yılın ilk günü belirlenecek Türk lirası karşılığı 1.300-USD olarak ödeneceği ve yine 2/c maddesi ile binada yapılacak onarım ve tadilat giderleri ile ilgili olarak davalı kiracı tarafından yapılan hiçbir masrafın talep edilmeyeceği kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesindeki bu koşullar geçerli olup tarafları bağlar. Uyuşmazlığa konu dönemde aylık kira bedelinin 1.300.- USD olduğu hususunda taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık yoktur. Kira sözleşmesi, tarafların ortak iradesiyle ya da yargı kararıyla sona erdirilmedikçe geçerlidir Kiracı, sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmek, bu kapsamda, kira borcunu da ödemek zorundadır. Davalı kiracı kiralanana yaptığı onarım ve tadilat ile ilgili faydalı masrafların tahsilini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği her zaman taşınmazın maliklerinden isteyebilir.Bu durumda sözleşme hükümleri göz önüne alınarak uyuşmazlığa konu dönemdeki kira bedellerinin ödenmesi için açılan davada bir usulsüzlük yoktur Davalı kiracı talep edilen aylara ilişkin kira bedellerini ödemediğini yargılama aşamasında kabul ettiğinden, temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece, temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesine ve talep edilen dönemlere ilişkin kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralanana yapılan tadilat ve onarım masraflarının kira bedeline karşılık olarak sayılmasına karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün KARAR BOZULMASINA KARAR ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.10.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.